리츠 배당 분리과세 9% — 5000만원 3년의 조건

공모리츠 배당에 붙는 세금은 15.4%가 아니라 9.9%다. 저절로 그렇게 되지는 않고 세 조건이 동시에 맞아야 한다 — 투자원금 5,000만원 한도, 투자일로부터 3년, 그리고 증권사 신청. 조세특례제한법 제87조의7이 정한 이 특례의 적용기한은 2026년 12월 31일 투자분까지다.

세율 차이는 5.5%포인트다. 숫자만 보면 크지 않지만 리츠는 배당수익률이 높은 편이라 같은 원금에서 나오는 절세 금액이 예금이나 저배당주보다 크다. 그리고 한도가 배당금이 아니라 투자원금에 걸려 있다는 점이 이 제도의 성격을 거의 다 설명한다.

15.4%와 9.9%, 5000만원으로 줄어드는 세금은 얼마인가

한국리츠협회는 투자금액 5천만원 한도에서 상장리츠를 3년 이상 보유하면 배당소득에 15.4% 대신 9.9%가 적용된다고 정리한다. 소득세 9%에 지방소득세 0.9%를 더한 값이다. 일반 배당은 소득세 14%에 지방소득세 1.4%를 더해 15.4%가 원천징수된다.

절세액은 세율 차이 5.5%포인트에 실제 받은 배당금을 곱한 값이다. 한도인 5,000만원을 꽉 채웠다고 가정하고 배당수익률별로 계산하면 이렇게 갈린다.

표의 7.8% 행이 딜사이트가 전한 업계 추산치와 정확히 맞아떨어진다 — 5,000만원을 3년간 상장리츠에 넣으면 연 21만4,500원, 3년 64만3,500원을 아낀다는 계산이다. 뒤집어 말하면 그 추산은 배당수익률 7.8%를 전제로 한 숫자다. 배당수익률이 4%대인 리츠라면 연 절세액은 11만원, 절반 수준으로 내려앉는다. 같은 제도라도 어떤 상품에 넣느냐에 따라 체감 효과가 두 배 넘게 벌어진다는 뜻이다.

세율 인하보다 실질 효과가 더 클 수 있는 부분은 따로 있다. 분리과세된 배당은 금융소득 종합과세 합산 대상에서 빠진다.

이자·배당 합계가 연 2,000만원 언저리인 사람에게는 이쪽이 5.5%포인트보다 크게 작용한다. 종합과세 구간에 걸리는 순간 누진세율이 붙기 때문이다. 반대로 금융소득이 몇 백만원 수준이라면 이 항목의 실익은 사실상 없고, 위 표의 절세액이 혜택의 전부다.

5.5%포인트는 배당이 실제로 나와야 존재하는 숫자다. 한도는 원금에 걸려 있고, 절세액의 크기를 정하는 것은 그 원금이 만들어내는 배당수익률이다.

5000만원은 배당금이 아니라 투자원금 기준이다

조세특례제한법 제87조의7은 공모부동산집합투자기구의 집합투자증권에 투자하는 경우 거주자별 투자금액 합계 5천만원을 넘지 않는 범위에서, 투자일부터 3년 이내에 발생한 배당소득에 9% 세율을 적용한다고 정한다. 기준선이 배당이 아니라 원금이라는 뜻이다.

이 설계가 왜 논쟁거리인지도 여기서 나온다. 원금 기준이면 5,000만원을 넘는 금액은 아무리 오래 들고 있어도 특례 밖이고, 자금 규모가 큰 투자자일수록 혜택의 비중이 빠르게 희석된다. 뉴스핌 보도에 따르면 리츠업계는 이 방식을 "배당금액 2,000만원 이하에 9% 분리과세"로 바꿔 달라고 건의했다. 기준이 배당액으로 옮겨가면 한도의 성격 자체가 달라진다.

3년의 기산점도 매수 주문일이 아니라 투자일, 실무적으로는 매수 결제일이다. 특례 대상은 그 시점부터 3년 안에 발생한 배당소득이고, 약정 기간을 채우지 못하고 중도에 처분하면 이미 감면받은 세액을 다시 물어내는 구조로 짜여 있다. 3년을 건드리지 않아도 되는 자금인지가 사실상 첫 번째 체크포인트다.

신청하지 않으면 한 푼도 줄지 않는다

이 제도에서 가장 자주 놓치는 지점이다. 리츠를 사두기만 해서는 적용되지 않고, 거래 증권사에 분리과세를 따로 신청해야 한다. 미래에셋증권의 공모부동산 분리과세 약정 설명서처럼 증권사마다 약정 설명서와 신청 절차를 별도로 두고 있고, 매수 결제일부터 3년 만기일 사이에 영업점 방문이나 전화로 신청하는 방식이 일반적이다.

그리고 이미 지급받은 배당에는 소급 적용되지 않는다. 3월에 배당을 받고 5월에 신청했다면 3월분은 15.4%로 종결된 것이고 되돌릴 방법이 없다. 배당기준일 이전에 신청을 끝내 두는 것이 유일한 대응이다. 절차가 번거롭고 소급이 막혀 있다는 점은 이 특례의 실효성 논란에서 반복해 지적돼 온 대목이기도 하다.

2026년 말 일몰과 제도 개편 논의

적용기한은 한 차례 3년 연장돼 2026년 12월 31일까지다. 오늘 기준으로 남은 기간이 넉 달 남짓이라는 뜻이다. 정부는 상장리츠에 대한 배당소득 저율 분리과세 확대 방침을 밝힌 상태다. 배당성향 40% 이상 기업에 저율 분리과세를 적용하는 조세특례제한법 개정 당시 리츠가 대상에서 빠졌던 것이 이번 논의의 배경이다.

같은 '배당 분리과세'라는 이름이 붙어 있어도 배당성향 40% 기준으로 세율 4구간을 나눈 제도와 리츠 특례는 근거 조항도 요건도 다르다. 리츠는 여전히 조특법 제87조의7 하나에 기대고 있고, 확대 방침이 세법 개정안으로 확정되기 전까지 현행 요건이 그대로 적용된다. 계좌 단위 절세를 함께 저울질한다면 ISA 중개형과 신탁형의 구조 차이를 겹쳐 놓고 한도를 배분하는 편이 실익 계산에 가깝다.

무엇을 지켜볼 것인가

• 세법 개정안의 리츠 조항 — 일몰 연장 여부, 그리고 기준이 '투자원금 5,000만원'에서 '배당금액'으로 바뀌는지
• 신청 완료 시점 — 다음 배당기준일 이전인지. 배당을 받은 뒤에는 그 회차가 소급되지 않는다
• 3년 약정 유지 가능성 — 중도 처분 시 감면분 재징수 조건을 증권사 약정 설명서에서 확인
• 본인의 연간 금융소득 합계 — 2,000만원 선에 가까울수록 종합과세 제외 효과가 세율 차이보다 커진다
• 보유 리츠의 배당수익률 — 위 표에서 해당 수익률 행을 읽으면 연 절세액의 실제 크기가 나온다

이 계산이 틀리는 경우도 분명하다. 배당이 줄거나 중단되면 절세액도 같이 줄고, 3년을 채우지 못해 감면분을 반환하면 순효과는 0 이하가 된다. 세율 5.5%포인트는 배당이 나온 다음에야 존재하는 숫자다.

참고 자료

• 한국리츠협회 — 리츠 투자 절세전략
• 딜사이트 — 공모리츠, 분리과세 혜택 3년 연장된다
• 뉴스핌 — 리츠업계, 배당소득 저율 분리과세 건의
• 미래에셋증권 — 공모부동산 분리과세 약정 설명서